Acheter à deux sans être mariés : sécuriser son projet immobilier

Acheter un bien immobilier est souvent le projet d'une vie pour un couple. Quand on n'est pas marié, cette aventure nécessite des précautions particulières. Contrairement aux idées reçues, le concubinage n'offre aucune protection juridique automatique. Cet article vous guide pour sécuriser votre acquisition immobilière en couple non marié et éviter les pièges courants.

Comment acheter un bien immobilier en couple non marié ?

Le concubinage, défini juridiquement comme "une union de fait caractérisée par une vie commune stable et continue entre deux personnes", place les partenaires comme des étrangers l'un envers l'autre aux yeux de la loi. Cette absence de cadre juridique rend l'achat immobilier en union libre plus complexe qu'il n'y paraît.

L'indivision constitue la solution la plus courante et la plus simple pour les couples non mariés. Dans ce régime, chaque concubin devient propriétaire proportionnellement à son apport financier et à sa participation au remboursement du prêt. Cette répartition doit impérativement être inscrite dans l'acte notarié, sinon la loi présume automatiquement une répartition égale 50/50. Rendez-vous sur le site AstuceImmo.fr pour en savoir plus. 

Voici les caractéristiques principales de l'indivision :

• Chaque indivisaire possède une quote-part du bien
• Toute décision concernant le bien nécessite l'unanimité
• La répartition peut être inégale si mentionnée dans l'acte
• Aucune formalité particulière n'est requise hormis l'acte d'achat

Pour éviter les complications futures, il est vivement recommandé de rédiger une convention d'indivision détaillant les droits et obligations de chacun. Ce document peut prévoir les modalités de remboursement du crédit, la répartition des charges, et surtout les conditions de sortie de l'indivision en cas de séparation.

Les alternatives à l'indivision pour sécuriser votre achat immobilier

Si l'indivision ne vous semble pas adaptée, d'autres solutions juridiques peuvent mieux protéger votre investissement. La Société Civile Immobilière (SCI) représente une alternative intéressante. Dans cette structure, le bien appartient à la société dont les concubins sont associés selon leurs apports respectifs.

La SCI présente plusieurs avantages :

Le démembrement croisé constitue une autre option sophistiquée. Chaque concubin détient la nue-propriété d'une fraction du bien et l'usufruit de l'autre fraction. En cas de décès, le survivant conserve l'usage et les revenus du bien, tandis que la nue-propriété est transmise aux héritiers du défunt.

La clause de tontine (ou pacte tontinier) stipule que le survivant des concubins devient automatiquement propriétaire de la totalité du bien, rétroactivement. Cette solution écarte les héritiers de la succession pour ce bien spécifique, mais offre moins de souplesse car il est impossible de forcer la vente sans accord unanime.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ?

Les cas les plus courants : 

La séparation représente un moment critique pour les concubins propriétaires. L'article 815 du Code civil stipule clairement que "nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision". Plusieurs options s'offrent alors aux ex-concubins :

1. Vendre le bien et partager les bénéfices selon les quotes-parts définies
2. L'un des concubins peut racheter la part de l'autre (rachat de soulte)
3. Maintenir l'indivision malgré la séparation (solution rare nécessitant une bonne entente)

En cas de désaccord persistant, le recours au juge devient nécessaire. Celui-ci peut ordonner la vente forcée du bien, une situation souvent défavorable financièrement. Pour le crédit immobilier, sachez que la banque inclut généralement une clause de solidarité entre les co-emprunteurs, rendant chacun responsable de l'intégralité du remboursement, même après séparation.

Le décès d'un concubin soulève des problématiques encore plus complexes. Sans testament, le concubin survivant n'hérite pas automatiquement de la part du défunt. Les héritiers légaux (enfants, parents, frères et sœurs) entrent alors dans l'indivision avec le survivant, créant une situation potentiellement conflictuelle.

Pour protéger le concubin survivant, la rédaction d'un testament s'avère indispensable. Toutefois, contrairement aux couples mariés ou pacsés, le concubin survivant devra s'acquitter de droits de succession s'élevant à 60% de la valeur léguée.

Emprunter à deux sans être mariés : ce qu'il faut savoir

Contrairement à certaines idées reçues, emprunter à deux sans être mariés est tout à fait possible. Les banques s'intéressent davantage à la cohérence du projet et à la solvabilité des emprunteurs qu'à leur statut marital. Le taux d'intérêt ne varie pas selon que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage.

Plusieurs options de financement s'offrent aux concubins :

• Un seul crédit avec les deux concubins co-emprunteurs (solution la plus courante)
• Deux crédits distincts souscrits séparément
• Un seul concubin emprunteur pour un bien détenu à deux

L'assurance emprunteur revêt une importance capitale pour protéger le projet en cas d'aléas de la vie. Elle prend en charge les mensualités en cas de décès, d'invalidité ou de maladie grave. Les quotités doivent être soigneusement adaptées à la situation financière de chaque emprunteur.

Le PACS peut constituer une alternative intéressante au simple concubinage. Il offre une meilleure protection juridique, notamment l'exonération des droits de succession (comme pour le mariage) et un droit temporaire au logement pendant un an pour le partenaire survivant. Il instaure également une solidarité pour les dettes liées à la résidence principale.